Comment un prêt hypothécaire immobilier « bloque » l’impact sur l’ensemble du marché immobilier

Aug 28, 2023

AILSA CHANG, HÔTE :

Le taux hypothécaire moyen sur une maison aux États-Unis est supérieur à 7 %. Il s'agit du niveau le plus élevé depuis plus de deux décennies. En conséquence, de nombreux propriétaires restent dans leur logement actuel au lieu d’acheter un nouveau logement et de contracter un prêt hypothécaire à un taux beaucoup plus élevé. Wailin Wong et Darian Woods de notre émission économique quotidienne The Indicator From Planet Money expliquent comment cette décision impacte l'ensemble du marché immobilier.

DARIAN WOODS, BYLINE : La grande majorité des propriétaires aux États-Unis ont une hypothèque fixe sur 30 ans. Ils obtiennent un taux d’intérêt au moment où ils empruntent de l’argent, et ce taux reste le même pendant 30 ans. Et cela rend le marché hypothécaire américain assez unique.

WAILIN WONG, BYLINE : Et l’hypothèque fixe sur 30 ans présente des avantages. Julia Fonseca est professeur au Gies College of Business de l'Université de l'Illinois à Urbana-Champaign. Elle dit que l'hypothèque fixe sur 30 ans protège les gens contre les augmentations des taux d'intérêt, mais lorsque les taux augmentent et qu'un propriétaire souhaite déménager...

JULIA FONSECA : Cela va augmenter le coût financier du déménagement car il faut rembourser ce prêt à un taux très bas et en contracter un nouveau à un taux beaucoup plus élevé. Nous voulions demander : qu’est-ce que cela fait aux emprunteurs ? Pourquoi est-ce important ? Et je pense qu’une des raisons pour lesquelles nous devrions vraiment nous en soucier est que cela affecte d’autres personnes.

WOODS : Julia a étudié ces effets pour un document de travail publié plus tôt cette année. Elle a co-écrit l'article avec Lu Liu, professeur à la Wharton School de l'Université de Pennsylvanie. Et ils ont étudié les données de millions d’emprunteurs hypothécaires entre 2010 et 2018. Ils ont examiné l’impact du blocage des taux hypothécaires sur les marchés du logement et du travail.

WONG : Dans un marché immobilier sain, vous avez des nouveaux propriétaires qui achètent des maisons de démarrage, et vous avez des propriétaires actuels qui passent d'une maison de démarrage à quelque chose de plus agréable ou peut-être déménagent-ils à la recherche d'opportunités d'emploi.

WOODS : Mais avec le blocage des taux hypothécaires, les propriétaires actuels ne déménagent pas car ils devraient renoncer à un taux bas pour un taux élevé.

WONG : En fait, Julia et son co-auteur ont découvert que pour chaque augmentation d'un point de pourcentage des taux hypothécaires, les taux mobiles diminuent de 9 %.

WOODS : Il s’agit d’une baisse substantielle du nombre de personnes qui déménagent, ce qui signifie moins de maisons à vendre. Et cette compression de l’offre pourrait maintenir les prix de l’immobilier à un niveau élevé, du moins à court terme.

FONSECA : Si personne ne met sa maison en vente, cela n'affecte pas seulement la personne qui n'améliore pas sa maison. Cela pourrait affecter les acheteurs d’une première maison qui ne trouvent pas de maison à acheter. Et cela pourrait même expliquer en partie pourquoi les prix de l’immobilier aux États-Unis n’ont pas beaucoup baissé, alors que dans d’autres pays, nous assistons à une véritable baisse des prix de l’immobilier.

WONG : Julia et son co-auteur ont découvert que le blocage d'une hypothèque entraîne une diminution du nombre de personnes qui déménagent pour des emplois mieux rémunérés.

WOODS : En d’autres termes, un travailleur peut abandonner un emploi mieux rémunéré ou mieux adapté à ses compétences parce que le coût financier du déménagement dépasse ces avantages. Et lorsque ces décisions individuelles s’additionnent dans l’ensemble de l’économie, cela peut perturber le bon fonctionnement des marchés du travail.

FONSECA : Cela pourrait empêcher les travailleurs de trouver les meilleurs emplois. Cela pourrait empêcher les entreprises de trouver les meilleurs travailleurs.

WONG : Julia dit qu'il existe des moyens d'atténuer le blocage hypothécaire. L’industrie pourrait envisager de proposer des prêts hypothécaires transférables. C'est là qu'un propriétaire peut transférer les conditions de son prêt existant vers une nouvelle propriété. C'est courant dans certains pays en dehors des États-Unis

BOIS : Darian Woods.

WONG : Wailin Wong, NPR News. Transcription fournie par NPR, Copyright NPR.

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